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店面选址说明

店面选址说明

时间:2015/12/7 15:19:47   点击: 192次
1.对开店的人来说,追求的是单店的盈利能力。一级的店址虽然确实能够给店主带来一些虚荣,但是如果不能够得到最佳的投资回报率,那么它也不是最佳的店址。
    2、十全十美的位置是有,但是可遇而不可求,所以只能够努力去寻找其中的平衡点。如果能拿到的铺位虽然不是十全十美,但是预计能够达到最佳盈利能力的七、八成,那么就不要犹豫,把它拿下来吧。骑驴找马,时间不等人。因为或许在你犹犹豫豫,非要去寻找十全十美的外壳的时候,或许已经错过了最好的进入市场的时期。
    3、特定的消费群体,必有其特定的消费区域。去依附强大的区域吧,而不要妄想自己去创造区域。卖香烛的,最好的售卖区域永远在寺庙、道观附近;但是有谁见过和尚、道士反过来去迎合香烛的售卖区域而修筑寺庙、道观呢?
    4、任何事物,必有萌芽—发展—成熟—鼎盛—衰败的发展过程,商圈也一样。如果你想做的是一项长远的事业,那么寻找商圈和寻找项目一样需要有长远的眼光。如果你有充分的经济实力,那么最好在一个商圈的萌芽、成熟、或者鼎盛时期进入。
(1)要进入的商圈正处于萌芽期,你必须要有足够的钱把店铺养到成熟期,才能获得期望的回报;另外一个前提,是你没有看走眼,你看到的位置真的能够形成商圈;而一旦形成了商圈,你选中的位置便会成为真正的CBD!(2)要进入的商圈正处于成熟或者鼎盛期,那么你需要足够的Money铺路,因此便要权衡利弊看值不值得。(3)要进入的商圈正处于发展期,那么非常好。你会用不大的费用进入一个正走向成熟的商圈,基本上在极短时间内就能够看到比较满意的盈利能力了。
    5、相对于成熟商圈的中心位置而言,在其周边开设店铺,有时候能够会取得意想不到的效果。(1)店铺租金会比商圈中心低不少。(2)为进入商圈的必经之路,二流地段,一流装修,只要铺面形象能够吸引人的眼球,一般去商圈内部采购的人是不会吝惜时间的。(3)日常耗费降低,可以保证商品价格上更有竞争力。即使商圈的中心位置有店铺售卖同本店相同的产品,顾客第一已经在你的店铺见过而不会再感到新奇,第二你的店铺的售价要低,因此会更倾向于在你的店铺购买。
    6、注意交通的便利,双向车道比单向车道更便利;注意顾客已经养成的购物路线的习惯,迎合他们的习惯而不要妄图去改变;最好毗邻一些标志性的建筑,譬如说“对面就是个麦当劳”,或者“肯德基”就在隔壁,这样便于被顾客介绍过来的潜在客户的寻找。
    7、注意四季更替时太阳的位置。夏天,整日面对太阳的店铺既消耗冷气,又不会有顾客光顾;冬天,沐浴在阳光中的店铺一定比整日阴冷的店铺更富有生气。
    8、注意市政的规划,一定要具有前瞻性。    
    9、如果一个店铺几次转手都不能盘活,那么必有其原因,找到这个原因。一般来说,你也没有能力能把它搞活,果断地放弃。
    10、独木不成林,如果店铺已经形成了某类商品的聚集点,譬如说服装、字画、皮具,那么另外选择店铺吧。混业经营的商圈比专业经营的商圈一般来说,更容易生存。 
11、衣服消费群体和商品的风格要对路,价格可以接受!
    孟子曰:“天时不如地利,地利不如人和。”店铺的选址,也应当从天时、地利、人和三方面来进行考虑,然后综合起来看。目的只有一个,就是追求最佳的投资回报率。
店铺的位置之店中店选址
    这里所说的店铺,主要指开设在一个建筑群或一个大建筑物即卖场中的店中店、边厅、中铺等。它同前文所述之店铺的选址有许多共通之处,但是也有其特色。对于这些地方的选址因素包括以下几个方面:
    1、地方的定位
    2、地方的格局
    3、地方的人流方向
    4、地方人气(地方管理规范性)
    5、竞争者分析
    一、地方定位
    指的是同样是商场或者商圈,他们都有各自的定位,对于这些定位我们按照辐射范围进行归类。
    1、A类:全国知名,对全国全省具有影响力的地方
    2、B类:全市知名,对全城市民具有影响力以及对周边城市有辐射
    3、C类:某个区知名,对于该区具有影响力,全城辐射能力有限
    我们确定好该地方所属类别,对于租金以及未来预算就有了了解,有利于做好下一步打算。
     二、地方格局 
     指的是商场或者广场的店铺布局是否合理,通道有多少,哪些是主要通道,哪些是死角或者死路。但是有下面一些因素影响:
    1、通道是否畅通,如果通道太多也不是件好事,要对每个通道走一遍然后给出结论,你所选店铺是否通畅,是要道吗?能通到另一个地方吗?
    2、两边店铺距离是否宽敞,有些很窄有些宽,那么会影响购买者的走路习惯和店铺档次,但是只要周边店铺档次和风格协调就好。
    3、亲身体验如果是你,你会怎么逛这里,然后画出路线图,最后找出死角。
    这个因素主要是靠亲身体会,你一定要到实地带着朋友什么都不说,看他们是什么习惯,那就容易发现一些问题。
     三、人流方向
    指的是按照上面所说的通道,顾客他们会习惯从那个方向逛,最后终点又是在那里,这个要根据具体情况来分析,下面分析一个案例:比如广州的流行前线因为是全城的中心地段,商铺较多,而且通往中华广场名店运动城等购物中心,买完东西可以顺便做地铁回家,所以汇集很多人流量,但是流行前线有个出口直接通往中华广场,所以通往中华广场的那条路线人特别多,这就是我们所说的人流方向。总的来说人流方向和走路习惯、周围环境、交通状况等有关。
     四、地方人气(地方管理规范性)
    指的是该地方人气是否充足,管理是否规范,是否成熟,前景是否好。现在有很多新兴的商圈招商,对于这些我们要慎重对待,首先要知道里面的产权是否清晰,其次知道政府规划,最后实地了解管理是否规范,布局是否合理。
     有些地方商场已经很成熟人气很旺,开始对他们的地下店铺进行开发,但不是上面旺下面就能旺,实地考察要注意细节,比如里面的商品是否已经摆到通道上面,人员是否有精神,保安是否敬业等.千万不要被商家眼前的租金诱惑和未来的规划所迷惑,一个商圈的炒作和积累人气,不是一时就可以做到,作为商人是没有太多时间耗费这些,因为我们不是商铺投资者,而是经营者。
    五、竞争者分析
指的是要对自己所选区域竞争者了如指掌,比如他们经营的产品类别,店铺形象,商品价位,时间长短,业务范围,促销方式等,收集到这些信息之后,要有针对性地采取差异化经营。产品差异化经营、价格差异化经营、形象化差异化(产品组合包装等)、营销差异化经营等。
    注意:
    有些刚刚开发的商圈一定要注意小心,你可以进行投资分析计算,你要消耗多久商圈才能红火,你的收益能有多少,另外你如果投资一个好的店址,你的租金是高,但是你的收益肯定会提高,而且不是不知未来的一种投资,不会打击信心,做好投资收益分析吧!
    最后能够选到最佳的店址。但是具有这些条件的地点一般租金都会相当高。不要被较高的房租吓倒,而要认真分析投入这笔资金能带来多大效益。一般只要开店构想对了,都是高投入高回报,所以要舍得在店址上投资。
    其实好店址的高租金并不是一天两天形成的,它是房东和租主在长期利润分成较量中形成的契约,租金高到商户无钱可赚,那么再好的门面也租不出去。可见,只要经营有方,好店址虽然寸土寸金,但正常情况下赚的钱总会大大超过租金。
    因此,与其开个大店铺,不如选个好店址。当然,高租金增加了经营成本,也增加了经营压力和风险。俗话说:“没有金刚钻,就不要揽瓷器活”。如果实在是初期资金不足,且其它地区也还有好店址,只要能经营得当,也一样有利可图。
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